REITs是一种公募形式的房地产股权基金，与之对应比较的是PERE（Private Equity Real Estate），即房地产私募股权基金。“私募”和“公募”看似是一组对立的概念，其实两者是相伴相生、协同发展的。REITs不仅仅是一种产品的设计，更是一个产业链孵化的结果：从资产买入到培育升级、从区域和业态的组合到经济周期的把握，最终形成以投资经营能力为核心要素的公开市场产品。而私募房地产基金在此过程中承担了关键的角色。私募房地产基金是REITs的初级阶段，也是必要阶段。
资产证券化：朴素比技巧重要
REITs和CMBS，从真正意义上在美国也只是三、五十年的历史，是历史比较年轻的金融产品。现在大家往往是从去库存角度，从金融产品创新角度提出不动产证券化。房地产卖不动的时候才叫不动产，卖得动的时候，开发商其实是舍不得卖的（捂盘）。在金融产品当中，要坚持一个基本的原则，就是善良比聪明重要，朴素比技巧重要。
我们一定要看到我们处于什么阶段，中国整个房地产市场，特别是房地产证券化、资产证券化、不动产证券化处于初级阶段，初级阶段用过多的技巧来回避一些实质的问题是“双刃剑”，是“双杀”。
中国房地产市场的融资特点是融资过度:高杠杆、高负债、高成本。大家如果有钱往里面送，开发商是欢迎的，但是这可能会有灭顶之灾。资产证券化完全不同于企业证券化。企业上市、企业股权融资、发公司债都是企业证券化。资产证券化，原点是从资产出发。不是不动产这个实物，不是融资项下的现金流，而是不动产经营项下的现金流。“资产证券化”或“不动产证券化”这个缩略术语名词出了大问题，其实是现金流资产证券化，或者经营性现金流资产证券化。
资产证券化，特别是REITs，典型的发生过程，是因为企业证券化融不来钱了，需要用“资产减磅”，需要把资产出表，需要用经常性的现金流在另外一个类别或平台上融资，所以这是一个原点。
别把行情当能力，练好经营基本功
在经营性现金流资产证券化中，一定要区分经营和金融的差别，既要有经营能力，还要有金融能力。特别是要有经营能力，否则就是简单的抵押融资，一次次增加的轮后融资，甚至资产高估带来的过度融资，最后还不起本金只能“借新还旧”，成为“庞氏骗局”。
因为金融或投资本身经常伴随的是泡沫再泡沫、杠杆再杠杆、崩盘再崩盘。没有持续经营能力，是危险的。没有经营能力，大家都在用投机性融资、庞氏融资，而有多少是“对冲型融资”呢？资产证券化的用途如果不受限，不仅会害了自己，也害了投资人和金融机构。
水能载舟也能覆舟，资金不受约束容易害人。通过资产证券化出表融资回来的资金，一定要把同类经营做大，把蛋糕做大。不是单一项目的融资，而是产品融资，而且是两层产品：金融产品和实物产品，这时候实物产品经营能力就凸显了。
风险利益不同的主体参与资产证券化，要用不同的主体交换做风险控制。在不动产证券化中经常看到的开发商、投资商、运营商，力量出于一孔、利益出于一孔。一定把风险收益分配在一起考虑，如果做不到这一点，资产证券化也会像其他东西一样来得快去得也快。到头来，没有把蛋糕做大，而是把小笼包子做大了。挪用到蛋糕之外，经营有风险，现金流也会有风险，证券化回报从何而来？
REITs当然有周期性的、升值、涨价带来的回报，但是REITS一定不是项目融资，最关键的是经营性现金流，而且经营性现金流不是来自于一个楼或一个项目，而是源于资产的组合。中信启航做的很好，是两个项目，它是准REITs，而且有可能转板。
尤其重要的是，别把行情当成你的能力。能力来自于经营性现金流，就是租金增长，但同时写字楼、商铺，租金增长到一定程度是有极限的。投资人怎么给出一个更高的预期和更高的风险收益的追逐呢？
REITs是永续经营的上市公司
国务院颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》规定，经国务院批准成立的SPV，应该给予一个法人资格。因此，REITs是SPV的法人实体，是一个企业，一个公司，相当于一支股票，千万不要把它当成产品来看待。REITs有完整的治理结构，是法人和永续存在的经营主体。REITs需要建仓：一个个资产，一类类资产的去买。也会减仓卖掉，也会斩仓。它不要跟信托搅在一起。
因此法人资格要做REITs，就要买东西，就要建仓，要有资产项目买卖，通过技巧性，转让实物股权在现有条件可以解决问题。
关于REITs的税收筹划：“递延”和“保税”
很多专家呼吁REITs要免税，其实问题的核心应该是税收筹划。直接对REITs免税国家税务局肯定不会同意，有“暴利”的行业怎么可能免税呢？但鼓励金融产品创新试点，确实应该有税收筹划，国家要给予一定的政策，要允许房地产基金、PE股权基金等做一定的税收递延。投资三、五个项目，可能一、两个成功，一、两个不挣钱，还可能会有一个赔钱的。有亏损抵扣，递延纳税很重要，不是不交税而是放到后面交。资产移转过程中，SPV要一定的保税政策，或者规定，SPV就是一个特殊目的金融企业，当项目资产真实交易卖出去的时候再交税。这样，无论是对经营者、投资人、政府部门都是一个交代。
流动性是REITs的核心要素
在整个REITs当中，有个非常核心的要素，就是流动性。流动性首先来自于经营性现金流，就是经营者、运营商或业主用短钱换长钱。用每个月、每个季度的资金，换5年，10年，20年的资金。用小钱换大钱，用短钱换长钱，这是金融最朴素的逻辑，倒过来的逻辑叫拆标、拆细、拆短。
私募REITs有封闭周期、清算周期和到期周期，真正的流动性体现在现金回报上。比如帝国大厦，做个十几年的私募REITS当然有很好的回报。
公募REITs，流动性分为两层，一是经营型现金流的流动性，二是资本市场上的流动性。经营型现金流是首先的流动性，在上帝和市场特别眷顾的时候，还有很多周期性的回报，升值的回报。英文中Appreciation这个词，本身就既有“欣赏”又有“增值”的含义。现在上市公司有多少被人欣赏、被人尊重、被人奖励呢？有多少是骗一把就走、捞一把就走的？
流动性和市盈率来源于经营，所以我们一直在强调，把投资、经营、金融三者分开，不要搅和在一块。资本约束不一样，风险收益不一样，搅和在一起的话，最后只会害人害己。
私募房地产基金是REITs的初级阶段和必要阶段
中城投资是“2015年中国房地产500强”排行榜中的房地产基金第一名。我们55个股东都是开发商，我们跟他们的长期利益是一致的，但是投资的时候是交易对手，必须站在投资人的立场上。这时候资产证券化就有一个问题：私募房地产基金是资产证券化的必要阶段。
房地产基金和REITs是什么关系？REITs全称叫“公募房地产基金”，房地产基金专指“私募房地产基金”; REITs是“公募房地产股权基金”，房地产基金全称应该叫“私募房地产股权基金”，私募房地产债权投资，要依托股权才合法。有没有公募房地产债权基金呢？就是CMBS和RMBS。在美国，CMBS只有8000多亿美元，但RMBS的量有将近10万亿美元。
现在银行按揭贷款总量很大，有基础资产能力。房地产市场基金这块，离不开私募房地产基金这类投资机构在资产证券化的耕耘，没有这个阶段，就没有房地产资产证券化的过程，这就是初级阶段。私募房地产基金会成为房地产资产证券化A轮、B轮、C轮的机构投资人，然后才有可能公募REITs的IPO，这样发展更健康。
REITs是一个公司，一个法人，一个经营主体，要按照上市公司的标准去经营。无论住宅、写字楼，还是商场和其他业态，只要不是自用，用于他用就是商用的，“商业地产”这个词翻译的不是很准确，“商用地产”更准确，“商用地产”具有租金价值。
15年前，证监会恢复放开房地产开发商的IPO，之前有七八年没有放，主要原因就是当时经营周期波动巨大，开发商没有经常性的现金流，不适合上市，特别是规模较小的时候。第一批上市的是金地等企业，规模到那个程度了，做10个项目，3个、5个项目可以当期结算，这才有开发商企业可以是上市公司之说，因为它可以做到长期持续稳定的可预测的增长，所以企业IPO是水到渠成。REITs也是一样的，只有经过私募市场的培育、孵化，优化资产的区域和业态组合，形成稳定持续的经常性现金流，公募REITs之路才算真正的开始。(CIS)
本文来源：http://www.uppz.cn/news/6001.html
